Najem krótkoterminowy w Krakowie — dochody, zasady, problemy

01.11.2025

Jakie mieszkanie kupić, aby bezpiecznie i dużo zarabiać?
Co się najbardziej opłaca?

Rynek najmu krótkoterminowego w Polsce dynamicznie rośnie od blisko dekady. To, co jeszcze kilka lat temu było niszowym sposobem na wynajęcie pokoju turystom, dziś przekształciło się w poważną branżę zarządzającą dziesiątkami tysięcy obiektów noclegowych. Kraków, jako jedno z najpopularniejszych miast turystycznych w kraju, stanowi szczególnie interesujący przypadek – z jednej strony oferuje ogromny potencjał zarobkowy, z drugiej stawia przed inwestorami szereg wyzwań i wymaga przemyślanej strategii.

Wbrew powszechnemu przekonaniu, najem krótkoterminowy to nie jest klasyczny najem mieszkania, tylko usługa hotelarska. To fundamentalna różnica, która przekłada się na sposób prowadzenia biznesu, rozliczenia podatkowe i wymogi prawne. Kluczowa nie jest długość pobytu – nie ma magicznej granicy między 25 a 26 dniami. Chodzi o cel wynajmu. Jeśli ktoś wynajmuje mieszkanie na drugim końcu Polski, dojeżdża tam co tydzień do pracy, ale ma swój adres zameldowania gdzie indziej i nie przenosi tam swojego życia rodzinnego, to jest usługa hotelarska. Natomiast osoba, która wprowadza się z całym dobytkiem, podaje adres jako korespondencyjny i traktuje to jako swoje miejsce zamieszkania, korzysta z klasycznego najmu mieszkaniowego.

Na czym można zarobić najwięcej – klucz do sukcesu
Łóżka, a nie pokoje

Pierwsza i najważniejsza zasada, którą muszą zrozumieć inwestorzy planujący wejście w najem krótkoterminowy: liczy się liczba łóżek, a nie liczba pokoi. To fundamentalna różnica w porównaniu do najmu długoterminowego, gdzie standardem jest wynajmowanie całego mieszkania jednej rodzinie.

Dlaczego akurat łóżka? W dużych miastach, takich jak Kraków, Warszawa czy Wrocław, znaczną część klientów stanowią osoby przyjeżdżające służbowo – na targi, szkolenia, konferencje. Firmy płacące za zakwaterowanie swoich pracowników patrzą przede wszystkim na cenę za osobę, a nie na komfort przestrzeni. Pracownicy wracają do mieszkania głównie na nocleg, spędzając większość czasu poza nim. Dlatego duże mieszkania, gdzie jest wiele łóżek i gdzie pracownicy mogą komfortowo przespać się, są najbardziej poszukiwane.

Zarobić można najlepiej na tym, gdzie ma się największą cenę za noc, a cena za noc zależy bezpośrednio od tego, ile osób może tam przebywać. Duże mieszkania z wieloma łóżkami i wysokimi cenami za noc wynikającymi z dużej liczby miejsc noclegowych to obiekty, które w dużych miastach najlepiej performują i najlepiej zarabiają dla właściciela.

Paradoks przesytu mieszkań dwupokojowych

W Warszawie, a częściowo także w Krakowie, występuje ciekawy fenomen – przesyt mieszkań dwupokojowych. Typowe mieszkanie „salon z aneksem kuchennym plus sypialnia” zalało rynek do tego stopnia, że ceny za dobę w takich apartamentach są czasem niższe niż w mniejszych kawalerkach, po prostu dlatego, że konkurencja jest zbyt duża.

Z drugiej strony, na rynku brakuje dużych mieszkań przystosowanych dla większej liczby osób. To właśnie one mogą generować najwyższe dochody. Właściciele mieszkań dwupokojowych w centrach dużych miast nie mogą spodziewać się wyższych przychodów niż z najmu długoterminowego, bo tego typu mieszkania w najmie długoterminowym są najbardziej poszukiwane, a jeśli jest bardzo duża podaż w najmie krótkoterminowym, ceny muszą być niższe.x

Optymalizacja przestrzeni – szafy nie zarabiają, tylko łóżka

Doświadczeni operatorzy powtarzają prostą zasadę: „szafy nie zarabiają, tylko łóżka”. Oznacza to, że przy planowaniu aranżacji mieszkania pod wynajem krótkoterminowy nie należy przekombinowywać z wyposażeniem, ale skupić się na maksymalizacji liczby miejsc noclegowych.

Czasem warto rozważyć podział dużego salonu na dwa mniejsze pokoje z osobnymi łóżkami. Zawsze dwa mniejsze pokoje jednoosobowe wynajmie się drożej niż jeden duży pokój dwuosobowy. Taki zabieg może podnieść wartość inwestycji i przychody nawet o kilkadziesiąt procent.

Nad morzem czy w górach sytuacja wygląda nieco inaczej – tam liczy się komfort, a nie tylko liczba łóżek. Goście przyjeżdżają na dłuższe pobyty, na tydzień lub dwa, więc jest potrzeba większej przestrzeni, więcej szaf, większego luksusu. Mieszkania o tym samym metrażu przyjmują tam mniej gości, co jest wymagane przez samych turystów.

Lokalizacja w Krakowie – gdzie inwestować?

Stare Miasto nie jest złotym środkiem

Wielu początkujących inwestorów popełnia błąd, zakładając, że każde mieszkanie w ścisłym centrum automatycznie będzie dobrze się wynajmowało. Przykład krakowskiego Starego Miasta doskonale ilustruje, że rzeczywistość jest bardziej skomplikowana.

Stare Miasto w Krakowie to nie zawsze najlepsza lokalizacja pod najem krótkoterminowy. Dlaczego? Po pierwsze, działa tylko turystycznie i głównie latem. Po drugie, przeznaczone jest wyłącznie dla osób poruszających się na piechotę, bo nie da się tam wjechać samochodem, a bardzo ciężko zaparkować w okolicy. Po trzecie, choć są linie autobusowe i tramwajowe, trzeba do nich dojść, co nie jest tak łatwe.

Złota zasada – atrakcje plus komunikacja

Najlepsze lokalizacje w dużych miastach, w tym w Krakowie, to te, które łączą łatwy dojazd do atrakcji turystycznych z dobrym dojazdem samochodem. Bardzo uogólniając, idealna lokalizacja to taka, skąd można łatwo dojechać do atrakcji turystycznych, ale jednocześnie łatwo dojechać samochodem.

W Krakowie szczególnie ważna jest bliskość:

Rynku Głównego – głównej atrakcji turystycznej miasta
Kazimierza – klimatycznej dzielnicy pełnej restauracji i życia nocnego
Wawelu – królewskiego zamku i symbolu miasta
Dworca Głównego PKP i PKS – kluczowych węzłów dla gości przyjeżdżających z innych miast
Przystanków komunikacji miejskiej – tramwajów i autobusów

Mieszkania położone w promieniu 500 metrów od przystanków komunikacji miejskiej, z której można szybko dotrzeć do centrum, cieszą się zdecydowanie większym zainteresowaniem.

Nie tylko turystyka – goście biznesowi

W Krakowie warto zwracać uwagę na rejony położone w pobliżu centrów kongresowych, centrów konferencyjnych, centrów szkoleniowych – nawet tych dla lekarzy, którzy muszą ciągle zdawać jakieś egzaminy. Chodzi nie tylko o typowo duże centra, ale o miejsca, gdzie są organizowane konferencje, targi. Warto też patrzeć na centra biurowe.

Strategia dla Krakowa – centralna dostępność

Dla inwestora planującego zakup mieszkania pod najem krótkoterminowy w Krakowie optymalna strategia to wybór lokalizacji centralnej, z której w ciągu kilkunastu minut można dotrzeć (pieszo lub komunikacją) do wszystkich kluczowych miejsc: Rynku, Kazimierza, Wawelu, dworca oraz głównych węzłów komunikacyjnych.

Takie położenie zapewnia uniwersalność oferty – mieszkanie będzie równie atrakcyjne dla turystów zwiedzających zabytki, jak i dla gości biznesowych potrzebujących dobrego połączenia z centrami konferencyjnymi. Co więcej, taka lokalizacja zmniejsza sezonowość, bo nawet zimą, gdy ruch turystyczny spada, można liczyć na gości biznesowych.

Kluczem jest podobna odległość od wszystkich głównych atrakcji. Mieszkanie położone idealnie centralnie, równo oddalone od Rynku, Kazimierza, Wawelu i dworca, będzie generować najwyższe przychody przez cały rok, bo goście mogą wygodnie poruszać się po mieście niezależnie od celu wizyty.

Przykład apartamentu położonego w idealnej lokalizacji, i w dodatku posiadającego aż 10 łóżek, znajdziesz w ofercie „Ekspert Nieruchomości”. Jest to prawdopodobnie najbardziej dochodowy apartament w Krakowie.

Dochody i opłacalność – realna perspektywa

Sezonowość – największe wyzwanie inwestora

Jednym z najważniejszych aspektów, o którym często zapominają początkujący inwestorzy, jest ogromna sezonowość. Miesiące letnie to szczyt sezonu, kiedy obłożenie może osiągać 80-90%. Jednak ta sama nieruchomość w okresie zimowym (grudzień-luty) może generować nawet trzykrotnie niższe przychody. Te miesiące – grudzień, styczeń, luty – to są takie miesiące, że wiatr hula po mieszkaniach, i to z jedną trzecią mniej przychodów niż w miesiącach letnich.

Dlaczego tak się dzieje? Na święta ludzie jadą w góry, a nie do miast. Potem zaczynają się ferie, ludzie znowu jadą w góry. W miastach praktycznie turystów nie ma, zostaje tylko biznes, który też wtedy bierze urlopy i wyjeżdża na ferie czy na święta.

Dlatego oceniając opłacalność inwestycji, należy brać pod uwagę średnią całoroczną, a nie tylko przychody z najlepszych miesięcy. Jeśli jakiś operator pokazuje wyniki w miesiącach letnich, należy to podzielić, naprawdę wziąć wyciąg i podzielić przez jeszcze pięćdziesiąt, żeby zobaczyć jak to będzie w lutym, bo luty jest zdecydowanie najsłabszy.

Porównanie z najmem długoterminowym

Jak się weźmie pod uwagę cały rok, trzeba rzeczywiście przyznać, że dochody dla właściciela są wyższe niż z najmu długoterminowego, mimo tego, że ceny najmu długoterminowego w ostatnich latach bardzo wzrosły. Ale to zależy też od mieszkania.

W przypadku przesyconych rynkiem mieszkań dwupokojowych w Krakowie czy Warszawie rentowność może być podobna, a czasem nawet niższa niż przy najmie długoterminowym. Jeśli jest bardzo duża podaż w najmie krótkoterminowym, ceny muszą być niższe. Profesjonalni operatorzy uczciwie robią symulację i mówią właścicielom, żeby lepiej wynajmowali długoterminowo, bo nie mogą im obiecać, że zarobią więcej.

Model współpracy z operatorem

Większość właścicieli decyduje się na współpracę z profesjonalnymi firmami zarządzającymi. W tym modelu operator wynajmuje mieszkanie od właściciela i pobiera prowizję za zarządzanie tą ofertą. To oznacza, że ile zarobi właściciel zależy od tego, ile uda się wygenerować przychodów z danego mieszkania przy jak najniższych kosztach.

Jeśli ktoś ma jedno mieszkanie, to zdecydowanie najbardziej opłacałoby mu się przekazać je wybranemu operatorowi, bo dobry operator zarobi mu nawet więcej niż po odjęciu prowizji – zarobi mu więcej niż on sam by dla siebie zarobił, wkładając bardzo dużo pracy.

Prowizja operatora zazwyczaj wynosi 15-25% przychodów, ale w zamian właściciel otrzymuje kompleksową obsługę: marketing, rezerwacje, sprzątanie, pranie, kontakt z gośćmi, rozwiązywanie problemów. Co ważne, właściciel nie musi zakładać działalności gospodarczej, a współpraca z firmą jest bezpieczniejsza niż z osobą prywatną, bo firmę nie obowiązuje ustawa o ochronie lokatorów.

Zasady prawne i podatkowe

Działalność gospodarcza – czy jest konieczna?

Najem krótkoterminowy to usługa hotelarska. Jeśli prowadzi się usługę hotelarską w sposób ciągły i zorganizowany, to przepisy mówią, że jest to działalność gospodarcza. Reasumując: jeśli prowadzimy tak zwany najem krótkoterminowy, to przychody z tego należy rozliczać jako przychody z działalności gospodarczej w zakresie usług zakwaterowania.

Co to oznacza? Niekoniecznie trzeba od razu zakładać działalność gospodarczą. Przepisy dopuszczają wyjątki – jest agroturystyka, ale też działalność nierejestrowana. Jeśli ktoś ma niskie przychody, może korzystać z działalności nierejestrowanej.

Dwie najgorsze rzeczy, które można zrobić: pierwsza – nie płacić podatków w ogóle; druga – płacić podatki od najmu prywatnego ryczałtem 8,5%, bo to nie jest usługa najmu, więc nie można rozliczać się tym podatkiem. Należy skorzystać z działalności nierejestrowanej i rozliczać to jako „inne przychody” w zwykłym PIT, albo założyć działalność gospodarczą, co wcale nie jest takie trudne.

PKD i opodatkowanie

Prowadząc najem krótkoterminowy jako działalność gospodarczą, należy wybrać kod PKD 55.20 – „obiekty noclegowe turystyczne i miejsca krótkotrwałego zakwaterowania”.

Najczęstszą formą opodatkowania jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych: 8,5% do kwoty 100 000 zł przychodu rocznie, 12,5% powyżej tego limitu. Dla małżonków z wspólnością majątkową, którzy złożą odpowiednie oświadczenie, limit podnosi się do 200 000 zł.

Rejestracja obiektów

Obecnie obowiązuje wymóg zgłoszenia obiektu do gminnej ewidencji obiektów świadczących inne usługi hotelarskie. Każda gmina prowadzi taki rejestr. Trzeba również uzyskać pozytywną opinię przeciwpożarową i pozytywną opinię sanepidowską. Nie uzyska się takiej opinii pozytywnej od sanepidu, jeśli bierze się samemu pranie w nieodpowiednich środkach i w nieodpowiedni sposób. Profesjonalni operatorzy korzystają z usług profesjonalnych pralni.

Nadchodzące regulacje

Branża od lat czeka na kompleksową regulację rynku. Ministerstwo Sportu i Turystyki przygotowuje projekt ustawy. Unia Europejska nakazuje, żeby to wydarzyło się do maja 2026 roku, i żeby każdy obiekt legalnie działający posiadał wtedy numer, bez którego nie będzie mógł funkcjonować na platformach rezerwacyjnych.

Ustawa ma wprowadzić:

Centralny rejestr wszystkich obiektów noclegowych
Unikalny numer identyfikacyjny dla każdego obiektu
Obowiązek weryfikacji spełniania wymogów
Platformy (Airbnb, Booking) będą musiały raportować dane do organów państwowych

Problemy i szara strefa

60% obiektów działa nielegalnie

Jednym z największych problemów polskiego rynku najmu krótkoterminowego jest ogromna szara strefa. Badania przeprowadzone przez Polskie Stowarzyszenie Wynajmu Krótkoterminowego wskazują, że ponad 60% obiektów działa nielegalnie – właściciele nie rejestrują działalności, nie płacą podatków i nie spełniają wymogów administracyjnych.

Jak powstała ta liczba? Zlecono ośrodkowi badawczemu sprawdzenie, ile jest ofert na portalach rezerwacyjnych zarejestrowanych jako prowadzone przez osobę prywatną, czyli osobę, która nie rozlicza przychodów jako przychodów z działalności gospodarczej. Po odjęciu agroturystyki, działalności nierejestrowanej i tych, którzy już mają działalność, ale jeszcze nie zmienili statusu na Bookingu czy Airbnb, wychodzi około 60%.

Szacuje się, że straty budżetu państwa z tego tytułu wynoszą około 1 miliarda złotych rocznie.

Dlaczego ludzie nadal działają nielegalnie?

Nadal tak robią przede wszystkim z niewiedzy, ale jest też taka grupa, która po prostu liczy na szczęście, na to, że do nich nie zapuka skarbówka. Mała wtrąta: skarbówka ma zwyczaj pukać w piątym roku, na wszelki wypadek. Ma czas na to i rzeczywiście domiar można nałożyć do pięciu lat wstecz, więc te osoby mogą się bardzo zdziwić.

Próbują też grać na tym, że Ministerstwo Finansów nie do końca rozumie, czym jest usługa najmu krótkoterminowego. Branża próbuje Ministerstwu Finansów tłumaczyć razem z samorządowcami i Ministerstwem Sportu i Turystyki, że to jest usługa hotelarska, ale Ministerstwo Finansów tkwi w rozkroku i bardzo często od danego pracownika zależy, jak zinterpretuje daną działalność – czy jako najem, czy jako usługę zakwaterowania.

Konflikty z sąsiadami – mit czy rzeczywistość?

Jednym z najczęściej poruszanych problemów są zakłócenia ciszy nocnej i imprezy organizowane przez najemców. Media chętnie nagłaśniają głośne incydenty.

Jednak większość problemów dotyczy szarej strefy. Profesjonalni operatorzy podkreślają: „Profesjonalnym operatorom w żaden sposób nie zależy na tym, żeby w takich obiektach dochodziło do jakichś imprez”. Dlaczego? Po pierwsze, pracują na niczyich mieszkaniach – wynajmują je od właścicieli. Jeśli do właściciela dojdą informacje, że są tam imprezy, zabierze im ten obiekt. Po drugie, muszą przygotować obiekt dla kolejnych gości następnego dnia w ciągu kilku godzin – po imprezie jest to niemożliwe. Po trzecie, ewentualne dewastacje generują ogromne koszty.

Jak profesjonaliści walczą z problemem?

Legalni operatorzy stosują szereg rozwiązań:

Czujniki hałasu – bardzo popularne, bo stały się tanie. Recepcja dostaje od razu informację o przekroczeniu progu hałasu i może reagować. Może dzwonić do gości, informować ich, że norma została przekroczona, że mogą zerwać umowę zakwaterowania, bo łamany jest regulamin, że mogą zabrać kaucję. Telefon z recepcji o godzinie 22, że jest godzina 22 i jest głośno, powoduje drastyczny spadek hałasu – goście po prostu wychodzą do miasta.

Kaucje – zabezpieczenie finansowe, które motywuje gości do odpowiedzialnego zachowania.

Całodobowy numer kontaktowy – dostępny dla sąsiadów i służb przez 24 godziny na dobę.

Przedstawianie się sąsiadom – pracownicy operatorów robią rundkę po klatce schodowej, przedstawiają się sąsiadom, zostawiają wizytówki, mówią co będzie obok, proszą o informowanie, jeśli cokolwiek zauważą niepokojącego. Operatorom też zależy na tym, żeby sąsiedzi byli dla nich takim pierwszym alarmem, żeby włączali ten alarm zanim cokolwiek wydarzy się w mieszkaniu.

Patrząc na skalę tego ile jest rezerwacji w usługach zakwaterowania – a branża ma więcej obiektów niż hotelarze, więcej mogą przyjąć gości, czyli mają więcej łóżek niż wszystkie hotele razem wzięte – ilość tego typu przypadków w skali roku, w skali kraju to są pojedyncze przypadki, ale one są oczywiście bardzo medialne.

Podsumowanie – kluczowe wnioski dla inwestora

Najem krótkoterminowy w Krakowie może być opłacalną inwestycją, ale wymaga przemyślanej strategii i świadomości wielu czynników.

Dla maksymalizacji zysków:

Wybieraj większe mieszkania z wieloma łóżkami – w dużych miastach to liczba miejsc noclegowych decyduje o przychodach. Szafy nie zarabiają, tylko łóżka.

Lokalizacja centralna w podobnej odległości od wszystkich atrakcji – Rynku, Kazimierza, Wawelu, dworca i komunikacji miejskiej. Taka uniwersalność zapewnia wysokie obłożenie przez cały rok.

Dobra komunikacja miejska – mieszkania w promieniu 500 metrów od przystanków tramwajowych i autobusowych lepiej performują.

Współpraca z profesjonalnym operatorem – jeśli nie chcesz poświęcać czasu na samodzielne zarządzanie. Dobry operator zarobi Ci nawet więcej niż po odjęciu prowizji.

Unikaj pułapek:

Nie oceniaj opłacalności tylko po letnich miesiącach – sezonowość jest ogromna, luty może mieć trzykrotnie niższe przychody niż lipiec.

Uważaj na przesyt rynku – mieszkań dwupokojowych jest za dużo, duże mieszkania z wieloma łóżkami są w deficycie.

Działaj legalnie – 60% branży działa w szarej strefie, co grozi karami i domiarem podatkowym za pięć lat wstecz.

Uwzględnij wszystkie koszty – prowizje operatora, podatki, utrzymanie, przestoje, pranie, sprzątanie.

Przyszłość branży

Branża czeka na regulacje prawne, które mają wejść w życie do maja 2026 roku. Wprowadzą centralny rejestr obiektów, unikalny numer identyfikacyjny, obowiązek współpracy platform z organami państwowymi. To uporządkuje rynek i wyeliminuje nieuczciwą konkurencję z szarej strefy.

Dla uczciwych inwestorów oznacza to większą przewidywalność i stabilność. Szara strefa będzie stopniowo znikać, co pozwoli legalnym graczom na zwiększenie rentowności.

Kluczem do sukcesu pozostaje profesjonalne podejście, znajomość lokalnego rynku i działanie zgodnie z prawem. Inwestorzy, którzy wybiorą odpowiednią lokalizację – jedno większe mieszkanie z maksymalną liczbą łóżek w centrum Krakowa, położone w równej odległości od Rynku, Kazimierza, Wawelu, dworca i komunikacji miejskiej – i będą działać legalnie, mogą liczyć na satysfakcjonujące zwroty z inwestycji przy stopach zwrotu rzędu 6-10% rocznie.

Źródła:

Dodaj komentarz Anuluj pisanie odpowiedzi

Musisz się zalogować, aby móc dodać komentarz.